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consulenzalegaleitalia.it Durata e recesso anticipato del contratto di locazione
Avv. Filippo Giuseppe Tassitani Farfaglia

La durate ed il recesso nella locazione – indice:Myma Donna Myma Beige Illy Mocassini Illy Donna Mocassini Beige lcuFJTK351

Come abbiamo già avuto modo di rammentare nella nostra guida al contratto di locazione, le parti possono scegliere di apporre un termine alla locazione, contribuendo così a decidere quando avrà scadenza naturale il rapporto.

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Ma quali sono i termini di durata del contratto di locazione? E come è disciplinato il recesso anticipato da questo contratto?Green Green Chino star G star star G Chino G Chino Green dshQotCrxB

Durata del contratto di locazione

Per poter fornire una risposta puntuale ai quesiti di cui sopra, iniziamo con il ricordare che il termine del contratto di locazione può essere “ordinario” o “straordinarioTan New Tan PerkZoccoli PerkZoccoli Look Tan Look Look PerkZoccoli New New ZTuPXOki“. L’art. 1572 c.c. contribuisce a fornire un termine temporale spartiacque, sancendo che si eccede l’ordinaria amministrazione se la locazione è stipulata per più di nove anni.

Il successivo art. 1573 c.c. si preoccupa invece di porre un limite alla durata della locazione. La norma evidenzia che qualsiasi contratto di locazione stipulato con un termine eccedente i trent’anni si debba intendere automaticamente ridotto a questo arco temporale. La sola eccezione (poi rammentata dall’art. 1607 dello stesso codice) è quella della locazione di immobili urbani ad uso abitazione. Per questi la durata può durare non solamente per l’intera vita dell’inquilino, quanto anche fino a due anni dalla sua morte.

E nell’ipotesi in cui le parti non indicano alcun termine esplicito nel testo del contratto? A risolvere il quesito è l’art. 1574 c.c., secondo cui è comunque possibile fare riferimento alla durata minima di validità contrattuale, riferita al tipo di immobile locato (civile, commerciale, ecc.).

Risoluzione consensuale del contratto di locazione

Fin qui, l’ipotesi in cui le parti concordino (o meno) una durata del contratto di locazione, e venga rispettata la sua estensione naturale. Può però capitare che, qualunque sia la scadenza, le parti scelgano di risolvere di comune accordo il loro impegno.

In questo caso la volontà delle parti prevarrà su qualsiasi scadenza, essendo ben possibile procedere in qualsiasi momento alla risoluzione consensuale del contratto di locazione. Le parti in tal caso dovranno solo aver cura di gestire gli aspetti fiscali nei confronti dell’Agenzia delle Entrate.

È però possibile dar seguito a una risoluzione del contratto di locazione anche se solamente una delle due parti ha questa volontà. Vediamole una per una.

Recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione

Il primo caso è legato al recesso anticipato del conduttore dal contratto di locazione, una ipotesi sicuramente molto più semplice rispetto a quella che vedremo tra breve.

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La legge stabilisce infatti che solamente il conduttore possa recedere dal contratto in qualsiasi momento, attraverso il ricorso a una apposita clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto. La legittimazione si ha anche in presenza di gravi motivi che devono essere specificati nella lettera di preavviso. Il conduttore dovrà però aver cura di inviarla al locatore a mezzo lettera raccomandata, almeno 6 mesi prima dell’esercizio del recesso.

In questo ambito, si tenga conto che il mancato rispetto del termine di preavviso di sei mesi, espone le parti a conseguenze non certo irrilevanti. Per il locatore avrà infatti luogo il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente. Per il conduttore invece avrà luogo l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile.

Vi è poi una ulteriore conseguenza a carico del conduttore che recede per gravi motivi, senza fornire il dovuto preavviso al locatore. Il conduttore sarà infatti tenuto al risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile.

Recesso anticipato del locatore dal contratto di locazione

La legge riconosce al locatore poche possibilità di recedere prima della scadenza naturale del contratto di locazione.

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È comunque consentita al legislatore la possibilità di dare disdetta per finita locazione, se fornisce apposita comunicazione al conduttore da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto (se si tratta di beni immobili ad uso abitativo) o 12 o 18 mesi prima nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere.

Va inoltre rammentato che alla prima scadenza del contratto di locazione il recesso è possibile solamente nelle ipotesi espressamente previste dalla leggeBlue Sias Opus Sias Opus PrintCamicetta Simply N8wvmn0. Il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto se intende destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado), se intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto, se il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune, se l’immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito, se il conduttore non occupa continuativamente l’immobile senza giustificato motivo o infine se il locatore intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione.

Rimane inteso che per ognuno dei motivi sopra indicati, il locatore deve comunque fornire apposita comunicazione al conduttore almeno sei mesi prima, attraverso raccomandata a/r dove si manifesta chiaramente l’intento rescissorio.

Adempimenti economici e fiscali risoluzione dal contratto di locazionePreußen Tracolla Fritzi A Black PoshbagBorsa Aus nwO0k8P

Come abbiamo rapidamente sottolineato nelle righe che precedono, la risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta delle spese e alcuni adempimenti fiscali per entrambe le parti.

Sintetizzando quel che accade in seguito alla risoluzione, ci soffermiamo innanzitutto sul fatto che il conduttore può lasciare l’immobile in ogni momento dopo aver effettuato la sua comunicazione con raccomandata, ma dovrà comunque corrispondere al conduttore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso.

Qualche perplessità in più potrebbe generarla la valutazione del destino della caparra. Appare tuttavia oggi unico il trattamento secondo cui l’eventuale caparra non debba essere obbligatoriamente restituita al conduttore, bensì possa essere trattenuta dal locatore qualora riscontrasse dei danni all’interno dell’immobile.

Infine, giova rammentare che esiste un importante adempimento fiscaleMagliaBordeaux Abito Fitch In Abercrombieamp; Burg F1TJlKc che sorge a carico delle parti proprio in conseguenza di un caso di recesso anticipato: l’obbligo di versamento della relativa tassa di registro nelle casse dell’Agenzia delle Entrate. Si tratta tecnicamente di un’imposta, il cui onere grava in capo al locatore (che potrà però rivalersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata al fisco), e che – esulando in buona parte dal focus odierno – vi lasciamo approfondire sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate.

Avv. Tassitani Farfaglia – diritto civile e contrattuale

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